นิติบุคคลคอนโดติดโซลาร์รูฟท็อป แล้วประกันอาคารเดิมคุ้มครองไหม ควรซื้ออะไรเพิ่มเติม?

ความสำคัญของประกันภัย โซลาร์ รูฟท็อปในนิติบุคคลคอนโด

ระบบโซลาร์บนอาคารชุดหรืออาคารสำนักงานมีขนาดใหญ่กว่าบ้านพักอาศัยหลายเท่า มูลค่าติดตั้งจึงอยู่ในหลักหลายล้านถึงหลายสิบล้านบาท และที่สำคัญกว่านั้นคือ ผลกระทบเมื่อเกิดความเสียหายไม่ได้จำกัดอยู่แค่ตัวระบบ ระบบขนาดใหญ่บนหลังคาอาคารสูงพาดผ่านพื้นที่ที่มีระบบสำคัญของอาคารอยู่ร่วมกัน ทั้งห้องเครื่องลิฟต์ ถังเก็บน้ำ เครื่องทำน้ำเย็น และระบบระบายอากาศ เพลิงไหม้ที่มีจุดกำเนิดจากอินเวอร์เตอร์หรือสายไฟกระแสตรงบนดาดฟ้า จึงสามารถลุกลามไปทำลายงานระบบหลักของอาคารและบังคับให้ต้องอพยพผู้อยู่อาศัยทั้งอาคารได้

นอกจากนี้ยังมีมิติที่บ้านพักอาศัยไม่มี คือ ความรับผิดของคณะกรรมการนิติบุคคลต่อเจ้าของร่วม หากคณะกรรมการอนุมัติโครงการติดตั้งโดยไม่ได้จัดการเรื่องประกันภัยให้รอบคอบ และต่อมาเกิดความเสียหายที่กรมธรรม์ไม่คุ้มครอง เจ้าของร่วมย่อมมีสิทธิตั้งคำถามถึงความรับผิดชอบในการปฏิบัติหน้าที่

ความเสี่ยงที่ไม่ควรมองข้าม

การแจ้งเปลี่ยนแปลงความเสี่ยง กรมธรรม์ประกันภัยทรัพย์สินทุกฉบับมีเงื่อนไขให้ผู้เอาประกันภัยต้องแจ้งบริษัทประกันภัย เป็นลายลักษณ์อักษรเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงที่ทำให้ความเสี่ยงเพิ่มขึ้น ภายใน 30 วัน และระบุชัดว่าหากพ้นกำหนดโดยไม่แจ้ง กรมธรรม์อาจสิ้นผลบังคับ การติดตั้งระบบผลิตไฟฟ้าแรงดันสูงบนดาดฟ้าอาคาร เป็นการเปลี่ยนแปลงความเสี่ยงที่มีนัยสำคัญอย่างไม่มีข้อโต้แย้ง

ความเสี่ยงจากไฟฟ้ากระแสตรงแรงดันสูง ฝั่งกระแสตรงของระบบโซลาร์มีแรงดันสูงและมีไฟอยู่ตลอดเวลาที่มีแสงแดด ไม่สามารถตัดวงจรได้เหมือนไฟฟ้ากระแสสลับทั่วไป อาจจะเป็นสาเหตุสำคัญของเพลิงไหม้ที่มีจุดกำเนิดจากระบบโซลาร์ ประเด็นนี้ยังส่งผลต่อการดับเพลิงด้วย เพราะเจ้าหน้าที่ดับเพลิงไม่สามารถตัดไฟฝั่งกระแสตรงได้ในเวลากลางวัน

ความเสี่ยงต่อโครงสร้างหลังคาและการรั่วซึม การเจาะยึดรางแผงเข้ากับโครงหลังคาเป็นจุดที่มักเกิดการรั่วซึมในภายหลัง ซึ่งความเสียหายจากน้ำรั่วเข้าสู่ชั้นบนสุดของอาคารมักถูกโต้แย้งว่าเป็นผลจากการติดตั้งบกพร่อง อันเป็นข้อยกเว้นของกรมธรรม์ ไม่ใช่ภัยที่คุ้มครอง

สัญญากับผู้รับเหมาที่ควรกำหนดไว้ล่วงหน้า การรับประกันการรั่วซึมของหลังคาเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่า 5 ปีแยกจากวารันตีแผง การส่งมอบรายการคำนวณการรับน้ำหนักและแรงลมที่รับรองโดยวุฒิวิศวกร การส่งมอบเอกสารรับรองมาตรฐานอุปกรณ์และการติดตั้งครบชุดเพื่อใช้ประกอบการทำประกันภัย และแผนการบำรุงรักษาเชิงป้องกันพร้อมการตรวจด้วยกล้องถ่ายภาพความร้อน (Thermographic Scan) อย่างน้อยปีละครั้ง

เอกสารชุดสุดท้ายนี้มีมูลค่าโดยตรงในการเจรจาประกันภัย เพราะรายงานการตรวจด้วยกล้องถ่ายภาพความร้อนที่ทำสม่ำเสมอ เป็นหลักฐานที่ผู้รับประกันภัยยอมรับว่าช่วยลดโอกาสเกิดเพลิงไหม้จากจุดต่อที่หลวม และใช้ต่อรองอัตราเบี้ยประกันภัยได้จริง

ความคุ้มครองของโซลาร์ ที่ควรมีในกรมธรรม์

• ทุนประกันภัยทรัพย์สินที่ปรับเพิ่มแล้ว โดยระบุระบบโซลาร์เป็นรายการทรัพย์สินแยกในตารางกรมธรรม์ ด้วยมูลค่าการติดตั้งทดแทนใหม่ ไม่ใช่มูลค่าตามบัญชีที่หักค่าเสื่อมแล้ว
• ความคุ้มครองเครื่องจักรและอุปกรณ์ไฟฟ้าเสียหาย (Machinery Breakdown / Electronic Equipment) ที่มีจำนวนความรับผิดที่เหมาะสม
• ภัยธรรมชาติในวงเงินที่เพียงพอ โดยเฉพาะลมพายุและลูกเห็บ ซึ่งเป็นภัยหลักของแผงบนดาดฟ้า
• ความรับผิดต่อบุคคลภายนอก (Public Liability) ที่ทบทวนวงเงินใหม่ ให้สอดคล้องกับความเสี่ยงจากวัตถุตกจากที่สูงและเพลิงไหม้ที่อาจลุกลามไปยังอาคารข้างเคียง
• ความคุ้มครองการหยุดชะงักของธุรกิจหรือค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น ครอบคลุมค่าไฟฟ้าที่นิติบุคคลต้องจ่ายเพิ่มระหว่างที่ระบบหยุดทำงาน ซึ่งเป็นภาระที่ตกกับกองทุนส่วนกลางโดยตรง
• ความคุ้มครองระหว่างการติดตั้ง (Contractor's All Risks) ต้องเป็นภาระของผู้รับเหมาตามสัญญา และนิติบุคคลควรกำหนดให้ระบุนิติบุคคลเป็นผู้เอาประกันภัยร่วม (Co-insured) พร้อมเรียกสำเนากรมธรรม์มาตรวจสอบก่อนให้เริ่มงาน ไม่ใช่เชื่อตามคำบอกเล่า

คำถามที่พบบ่อย

ถ้าติดโซลาร์ด้วยรูปแบบ Private PPA ที่ผู้ลงทุนเป็นเจ้าของระบบ นิติบุคคลยังต้องทำประกันภัยหรือไม่?
ต้องตรวจสอบสัญญาให้ชัดเจน โดยทั่วไปผู้ลงทุนจะประกันภัยเฉพาะตัวระบบของตน ในขณะที่ความเสียหายต่ออาคารยังคงเป็นความเสี่ยงของนิติบุคคล จึงต้องมีข้อสัญญาชดใช้ค่าเสียหาย (Indemnity Clause) และการระบุเป็นผู้เอาประกันภัยร่วมไว้ให้ชัดเจน

ต้องนำเรื่องเข้าที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือไม่?
การติดตั้งบนทรัพย์ส่วนกลางและการใช้เงินกองทุนส่วนกลางโดยทั่วไปต้องผ่านมติที่ประชุมใหญ่ ตามข้อบังคับของนิติบุคคลแต่ละแห่ง คณะกรรมการควรนำเสนอทั้งผลตอบแทนการลงทุน และแผนบริหารความเสี่ยงพร้อมรายละเอียดความคุ้มครองประกันภัยไปด้วยในคราวเดียว เพื่อให้เจ้าของร่วมเห็นภาพครบถ้วน

ควรทำประกันภัยก่อนหรือหลังติดตั้ง?
ระหว่างติดตั้ง ควรให้ผู้รับเหมาเป็นผู้รับผิดชอบตามสัญญา เพราะช่วงติดตั้งเป็นช่วงที่มีความเสี่ยงสูงที่สุดทั้งต่อโครงสร้างหลังคา ต่อผู้ปฏิบัติงาน และต่อบุคคลภายนอก เมื่อติดตั้งเสร็จให้แจ้งปรับทุนประกันภัย ในตัวทรัพย์สิน ที่เป็นอาคารหลังติดตั้ง